После вступления в силу изменений, внесенных Указом Президента Республики Беларусь от 23.10.2007г. №533 в Указ №495 и Указ №498, которые затронули целый ряд вопросов по порядку определения размера арендной платы, у субъектов хозяйствования стали возникать вопросы, которые требовали разъяснения на практике.
Согласно п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 №495 полномочиями по разъяснению порядка применения Положения об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения и условиях предоставления их в безвозмездное пользование предоставлены Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (далее – Республиканская комиссия).
Республиканской комиссией в период с апреля по август 2008г. были даны разъяснения по следующим вопросам:
О разъяснениях норм Указа Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 №495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений»
После вступления в силу изменений, внесенных Указом Президента Республики Беларусь от 23.10.2007г. №533 в Указ №495 и Указ №498, которые затронули целый ряд вопросов по порядку определения размера арендной платы, у субъектов хозяйствования стали возникать вопросы, которые требовали разъяснения на практике.
Согласно п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 №495 полномочиями по разъяснению порядка применения Положения об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения и условиях предоставления их в безвозмездное пользование предоставлены Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (далее – Республиканская комиссия).
Республиканской комиссией в период с апреля по август 2008г. были даны разъяснения по следующим вопросам:
1. Определение целевого назначения передаваемых в аренду помещений:
Согласно разъяснениям, приведенным в Протоколе заседания Республиканской комиссии от 19 августа 2008г. №45 целевое использование помещений, в которых размещаются нотариусы, является производственным.
Относительно использования помещений для размещения индивидуальных предпринимателей, Протоколом заседания Республиканской комиссии от 20 мая 2008г. №42 было разъяснено, что:
Помещения, занимаемые индивидуальными предпринимателями, осуществляющими в установленном порядке деятельность с привлечением физических лиц по трудовым и (или) гражданско-правовым договорам:
- являются непроизводственным в случае размещения в арендуемых помещениях таких индивидуальных предпринимателей;
- являются смешанными, в случаях размещения в арендуемых помещениях индивидуальных предпринимателей и привлеченных по трудовым и (или) гражданско-правовым договорам физических лиц, не являющихся руководителями и специалистами высшего уровня квалификации по предпринимтальеской деятельности и кадрам, в области права, в области общественных и родственных наук и использования помещений непосредственно для выпуска продукции, выполнения работ и оказания услуг.
В случае размещения в арендуемых помещениях индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность без привлечения физических лиц по трудовым и(или)гражданско-правовым договорам, целевое использование является производственным.
2. Применение ставок арендной платы по отдельным видам деятельности.
Республиканская комиссия разъяснила, что:
· При сдаче в аренду торговых мест на рынках и иных торговых объектов для осуществления розничной торговли:
При определении арендной платы необходимо руководствоваться Указом Президента Республики Беларусь от 24.03.2005г. №148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства», согласно которому арендная плата рассчитывается по базовым ставками, указанным в Приложении к данному Указу и коэффициентов 0,6-1,0, установленных облисполкомами и Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения торговых объектов в населенных пунктах.
(Протокол заседания Республиканской комиссии от 20 мая 2008г. №42).
При сдаче в аренду помещений для игорного бизнеса:
Ставка арендной платы за изолированные помещения, которые не используются для организации игорного бизнеса, формируются в порядке, установленном для каждого конкретного вида деятельности.
В случае, если неизолированное помещение арендуется как одним, так и несколькими юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) и часть помещения используется для организации игорного бизнеса, ставки арендной платы за все площади помещения взимаются исходя из ставок арендной платы для игорного бизнеса.
(Протокол Республиканской комиссии от 15.07.2008 №44).
3. Порядок возмещения коммунальных услуг при передаче помещений в безвозмездное пользование получил дополнительное разъяснение в протоколе заседания Республиканской комиссии от 03.06.2008 №43 в котором было отмечено, что:
Для определения расходов, подлежащих возмещению организациями, которым общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения передаются в безвозмездное пользование, необходимо руководствоваться положениями п. 12 Положения об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения и условиях предоставления их в безвозмездное пользование, утв. Указом №495 согласно которого организации, которым общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения передаются в безвозмездное пользование, обязаны возмещать амортизационные отчисления (если указанные отчисления производятся), плату за землю и налог на недвижимость, соответствующие расходы по эксплуатации, капитальному и текущему ремонту этих зданий, сооружений и помещений, затраты на коммунальные услуги, включая отопление, потребляемую электроэнергию, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
При передаче в .безвозмездное пользование движимого имущества (оргтехники, мебели) для решения вопроса о возмещении расходов по его содержанию следует руководствоваться статьей 649 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в соответствии с которой ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы по ее содержанию, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
Правом освобождения ссудополучателей от обязанности возмещения расходов по содержанию имущества, переданного е безвозмездное пользование, Республиканская комиссия не наделена*
___________________________________________
*Рекомендации по определению и оплате арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту зданий, сооружений и помещений, коммунальным и другим услугам при сдаче в аренду (передаче в безвозмездное пользование) общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности приведены в Протоколе Республиканской комиссии от 16 февраля 2006г. №30.
Инструкция по технической эксплуатации зданий, проведению ремонтно-строительных работ и порядку оплаты их стоимости приведена в Протоколе Республиканской комиссии от 10 августа 2006 №32.
4. Включение помещений в нормируемую площадь.
Согласно п.1.3 Указа 495 в нормируемую площадь включаются все площади, имеющиеся в здании, сооружении, за исключением тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей, а также вестибюлей, холлов, санузлов и коридоров, являющихся местами общего пользования.
Согласно разъяснением, приведенным в Протоколе Республиканской комиссии от 19.08.2008г. №45 не являются местами общего пользования площади вестибюлей, холлов, санузлов и коридоров, расположенных в общественных, административных и переоборудованных производственных зданиях, сооружениях, помещениях, используемые одним арендатором (ссудополучателем) по письменному согласованию с арендодателем (ссудодателем).
Вестибюли, холлы, санузлы и коридоры, используемее только арендодателем (ссудодателем), относятся к местам общего пользования.
Ставка арендной платы за вестибюли, холлы, санузлы и коридоры, не являющиеся местами общего пользования и используемые по назначению (не используемые для размещения сотрудников), определяется исходя из базовой ставки за помещения с производственным целевым использованием.
Ставка арендной платы за вестибюли, холлы, санузлы и коридоры, не являющиеся местами общего пользования, определяется путем умножения базовой ставки арендной платы на коэффициент месторасположения здания, сооружения, коэффициенты комфортности, коэффициенты, установленные для отдельных категорий арендаторов, видов деятельности, осуществляемых на арендуемых площадях общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, а также для отдельных зданий, сооружений, помещений, сдаваемых в аренду.
При расчете ставок арендной платы за вестибюли, холлы, санузлы и коридоры, не являющиеся местами общего пользования и используемые по назначению (не используемые для размещения сотрудников), не применяются повышающие коэффициенты, установленные для видов деятельности, осуществляемых на арендуемых площадях общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений.
5. Встроенные и пристроенные помещения
Протоколомзаседания от 19.08.2008 №45 Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности разъяснила, что:
Встроенное (пристроенное) помещение, имеющее отдельный вход, - часть здания (сооружения), состоящая из одного или нескольких изолированных помещений, представляющая собой внутреннюю пространственную часть здания (сооружения), отделенную от других смежных частей здания (сооружения) перекрытиями, стенами, перегородками, имеющую отдельный вход с улицы или придомовой территории, оборудованную системами водоснабжения и водоответвления, в случае, если такими инженерными коммуникациями оборудовано здание (сооружение), в котором размещается данное помещение.*
____________________________________
* Согласно разъяснениям Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (Протокол от 10.08.2004 №22) для отнесения помещений к встроенным и пристроенным следует руководствоваться проектно-сментой документацией, техническим паспортом или заключением уполномоченных органов.
Перечень Протоколов Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности:
-
Протокол заседания Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности от 20 мая 2008 №42;
- Протокол заседания Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности от 3 июня 2008 №43;
- Протокол заседания Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности от 15 июля 2008 №44;
- Протокол заседания Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности от 19 августа 2008 №45.
Э.Г. Кунцевич