Договор аренды является основным документом, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором. Именно поэтому так важно при заключении данного договора не только соблюсти все требования законодательства, но и учесть реальные обстоятельства, из которых исходят стороны, с тем, чтобы впоследствии, с одной стороны, избежать разногласий, а с другой – не быть привлеченным к ответственности в ситуации, когда условия договора добросовестно исполнялись, но законодательство, регулирующее арендные отношения было изменено.
Среди общих требований, предъявляемых к договору аренды можно выделить следующие:
1. Договор аренды помещения, прежде всего, должен быть подписан уполномоченными представителями сторон (должности, фамилии, имена, отчеств лиц, подписывающих договор, а также основание, дающее право на его подписание). Без ограничений право распоряжения имуществом, в том числе и передача его в аренду, принадлежит только собственнику имущества (п.1 ст.210 ГК Республики Беларусь).
Однако гражданское законодательство предоставляет право распоряжения имуществом также лицам, обладающих имуществом и на иных законных основаниях: в частности, лицам, обладающих этим имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 276-277 ГК Республики Беларусь). В данной ситуации право распоряжения имуществом может быть ограничено собственником и нормами законодательства. Так, например, унитарное предприятие, государственное объединение не вправе продавать принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (п.3 ст.276, п.1 ст.279 ГК Республики Беларусь). Кроме того, уставы многих открытых акционерных обществ, имеющих в уставном фонде долю государственной собственности, содержат требования об обязательном согласовании порядка сдачи в аренду зданий, сооружений и помещений таких обществ, а также согласования договоров их аренды с наблюдательным советом данного общества (примерная форма проекта создания открытого акционерного общества в процессе приватизации объекта республиканской собственности, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 19.12.2006г. №60).
Заключение договора аренды без соблюдения норм законодательства, устанавливающих правомочия лица на заключение договора, может не создать правовых последствий для лица, от имени которого был заключен данный договор, и сделка впоследствии может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, то есть по иску собственника в силу положений ст.175, 184, 275-276 ГК Республики Беларусь.
2. Количество экземпляров договора определяется сторонами и, как правило, соответствует количеству сторон или лиц, участвующих в договоре, дополнительные экземпляры договора подписываются в случае необходимости их согласования и/или регистрации в порядке, установленном законодательством.
3. Договор в обязательном порядке должен содержать:
- наименование (“Договор аренды нежилого помещения”);
- место и дату его заключения
- наименование и реквизиты сторон. Наименования юридических лиц, место нахождения юридического лица,
предмет договора и описание недвижимого имущества - в отношении какого объекта недвижимого имущества стороны заключили договор (нежилое помещение, здание, сооружение, часть комнаты). Также указывается местонахождение объекта недвижимого имущества; вид права (собственность), на основании которого недвижимое имущество принадлежит правообладателю; - ссылку на правоустанавливающий документ (наименование, кем и когда выдан, номер);
- официальный адрес (должен соответствовать адресу, указанному в выписке из паспорта БТИ и в Свидетельстве (удостоверении) о государственной регистрации, выданном собственнику недвижимого имущества.
- данные, позволяющие определенно установить, о чем именно в отношении этого недвижимого имущества договариваются стороны, т.е. характеристику объекта, которая должна также точно соответствовать выписке из паспорта БТИ.
- сумму арендной платы за недвижимое имущество и условия расчетов
- срок аренды (субаренды);
- указание, в скольких экземплярах составлен договор и кому они переданы;
- положение о государственной регистрации (при необходимости).
Существенные условия договора аренды определены законодательством – в частности, ст.8 Закона РБ от 12.12.1990 «Об аренде» (по сост.на 26.12.2007г.). Отсутствие в договоре аренды соглашений по всем существенным условиям договора, предусмотренных законодательством, может привести к признанию такого договора незаключенным в силу положений ст.402 ГК Республики Беларусь.
4. Приписки, зачеркнутые слова, иные исправления в договорах должны быть отдельно оговорены и подтверждены подписями сторон. Согласно положениям ст.401 ГК Республики Беларусь при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а также действительная общая воля сторон.
Во избежание впоследствии двоякого толкования исправлений необходимо при заключении договора зафиксировать достигнутые договоренности.
5. Договоры, имеющие объем более одного листа, должны быть либо прошиты и пронумерованы, либо листы заверены подписью уполномоченных лиц. Применение данной рекомендации на практике позволит исключить возможные недобросовестные действия одной из сторон по одностороннему изменению условий договора.
6. Изменения и дополнения к договору оформляются в письменной форме в виде дополнительного соглашения и являются неотъемлемой частью договора. Внесение изменений дополнений может осуществляться только по обоюдному согласию сторон. Согласно ст.162 ГК Республики Беларусь сделки юридическими лицами между собой и гражданами заключаются в простой письменной форме.
7. Помимо фактической передачи объекта аренды (субаренды), сторонам необходимо составить и подписать передаточный акт или иной документ о передаче.
О том, как правильно применить на практике указанные рекомендации, а также избежать ошибок при определении арендной платы, можно прочитать в статье: Кунцевич Э.Г. «Аренда нежилых помещений: некоторые правовые аспекты заключения договора»//БНПИ.Юридический мир.-2008.-№1.- стр.38-43.